Daň z pronájmu: kompletní návod pro majitele
Krátká odpověď: příjmy z nájmu (§ 9) daníte sazbou 15 % (nad ~36násobek průměrné mzdy 23 %). Od příjmů odečtete buď paušál 30 % (max. 600 000 Kč, bez dokládání), nebo skutečné výdaje včetně odpisů nemovitosti — ty u novějších bytů skoro vždy vyjdou lépe. Zaměstnanec podává přiznání, přesáhnou-li příjmy z nájmu 20 000 Kč za rok.
Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?
| Byt za 3,9 mil., nájem 180 000 Kč/rok | Paušál 30 % | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Odčitatelné výdaje | 54 000 Kč | odpis ~66 000 Kč* + fond oprav, pojištění, úroky z hypotéky… |
| Základ daně | 126 000 Kč | často 60 000 Kč i méně |
| Daň 15 % | 18 900 Kč | ~9 000 Kč |
| Administrativa | žádná | evidence dokladů + odpisová tabulka |
* Rovnoměrný odpis stavby (bez pozemku) 30 let. Ilustrační výpočet — přesná čísla s daňovým poradcem.
Na co majitelé nejčastěji zapomínají
- Odpisy jsou největší položka — 3,4 % z ceny stavby ročně po 28 dalších let. Kdo daní paušálem u nedávno koupeného bytu, obvykle přeplácí.
- Úroky z hypotéky na pronajímaný byt jsou daňový výdaj (u skutečných výdajů).
- Kauce není příjem — daní se, až když z ní uhradíte dluh či škodu.
- Zálohy na služby nejsou příjem, pokud je vyúčtováváte.
- Volba se dá ročně měnit — paušál a skutečné výdaje lze střídat, jen ne kombinovat v jednom roce.
Termíny: papírové přiznání do 1. 4. 2027, elektronicky do 2. 5. 2027, s poradcem do 1. 7. 2027. Přiznání podává i zaměstnanec s příjmy z nájmu nad 20 000 Kč ročně.
Musím danit, když nájem sotva pokryje hypotéku?
Ano — daní se příjem minus výdaje, splátka jistiny výdajem není (úroky ano). I ztrátový pronájem se přiznává, ztrátu z § 9 lze započíst proti jiným příjmům.
Co když pronajímám přes garantovaný nájem?
Nic se nemění — příjem od nás daníte stejně podle § 9. Na vyžádání pošleme roční přehled plateb jako podklad k přiznání.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní?
Ne — příjmy z nájmu podle § 9 odvodům nepodléhají. To je jejich velká výhoda proti podnikání.
Nechcete to řešit? Nemusíte.
Správa s garancí od 10 % z nájmu: platby, údržbu i nájemníka neseme my.
Chci správu bez starostí